Vous venez de recevoir le solde des impôts à payer et vous n’avez pas du tout apprécié. Pourtant, vous avez eu de la chance car le plafonnement des économies d’impôts n’a pas pu s’appliquer. Résultat, vous disposez toujours des mêmes avantages fiscaux cette année, mais cela pourrait bien ne pas durer. Aussi, nous vous conseillons d’investir dès maintenant pour bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, et ce d’autant que les taux d’intérêt sont encore bas. Voici quelques exemples d’histoires vécues qui vous donnent les clefs pour réduire vos impôts et donc prendre les bonnes décisions avant la fin de l’année.

Loueur en meublé professionnel : une rente défiscalisée à long terme + économie d’impôt immédiate + exonération ISF

Notre client, le Docteur P., souhaite se constituer des revenus complémentaires importants pour sa retraite, en bénéficiant d’une forte économie d’impôt. Le bien acquis, dès cette année, à cet effet, dans le cadre du loueur en meublé professionnel sera exonéré d’ISF durant la retraite, lui permettra de protéger son épouse et ses cinq enfants, et de préparer la transmission de son patrimoine au moindre coût.

Il décide donc d’investir dans une résidence d’affaires en centre ville pour un montant de 480 000 euros TTC, qui génère 24 000 euros TTC de revenus/an. Dès 2006, il réalise une économie d’impôts estimée à 37 687 euros et récupère 12 000 euros de TVA. Le financement est réalisé, en mai 2006, en crédit in fine sur 15 ans (taux fixe de 3,80 %). Désormais, le docteur P. a le statut de loueur en meublé professionnel et s’il achète l’année suivante un studio dans une résidence étudiante neuve, il bénéficiera également de l’économie d’impôt de la première année.

Le problème souvent rencontré pour ce montage est le ticket d’entrée élevé. Voyons comment obtenir ce statut progressivement tout en défiscalisant  aujourd’hui.

Loi Demessine : une réduction d’impôt immédiate + un premier pas vers le statut de loueur en meublé professionnel

Voici le cas du Docteur M. qui souhaite devenir propriétaire d’un patrimoine immobilier qu’il intégrera à terme dans le statut de loueur en meublé professionnel.

Nous lui suggérons un investissement dans une résidence de tourisme de standing en Bretagne, les pieds dans l’eau. Cette région de Bretagne vient d’être classée en ZRR et permet de bénéficier de réductions d’impôt. Le Docteur M. achète un lot de 110 000 euros hors taxes et hors frais. Les réductions d’impôts seront de 25 000 euros au total, réparties sur 6 ans, à raison de 4 167 euros/an. Le Docteur M. emprunte la totalité en crédit in fine sur 15 ans (taux de 4,15 % en septembre). Après 9 ans, il pourra amortir le bien en le basculant dans le régime du loueur en meublé. Dans le temps, il réalisera d’autres acquisitions lui permettant d’acquérir ledit statut de professionnel.

Loi Girardin : une réduction d’impôt immédiate très importante + un autre pas vers le statut de loueur en meublé professionnel

Prenons maintenant le cas du Docteur Z. qui opte pour la loi Girardin et acquiert un appartement dans une résidence située dans une station balnéaire de l’Ile de la Réunion. Après 6 ans (détention obligatoire pour la loi Girardin), il pourra basculer cet appartement en location en meublé (sous réserve du bail). En attendant, le Docteur Z. bénéficie dès 2006 d’une réduction d’impôt de 8 673 euros par an durant 5 ans, soit un total de 43 365 euros pour un bien acquis 150 000 euros tous frais compris. Le coût de cette acquisition est estimé à 69 625 euros !!!

On pourra également inclure (sous certaines conditions) dans l’enveloppe de loueur en meublé professionnel les biens acquis dans le cadre de la loi Perissol (résidences étudiantes ou de tourisme).

Par ailleurs, deux solutions s’offrent à ceux qui souhaitent réduire sérieusement leur imposition à travers un investissement ponctuel ne pouvant s’intégrer dans le statut de location meublé : le Robien recentré ou le Borloo populaire.

Robien recentré ou Borloo populaire : un choix pas si cornélien et toujours efficace
Le Docteur A., âgé de 50 ans, souhaite réaliser un investissement lui permettant de réduire ses impôts et acquiert un appartement bien situé à Nice. Comme il dispose de revenus fonciers bénéficiaires, il opte pour un crédit in fine (taux  de 4,15 % avec constitution du capital en primes mensuelles et apport limité à 3 000 euros).

Deux simulations sont réalisées afin de comparer les résultats.

Au niveau des réductions d’impôts sur 15 ans : Borloo populaire : 86 625 euros - Robien recentré : 53 552 euros.

Au niveau du coût final de l’opération : Borloo populaire : 93 542 euros - Robien recentré : 106 533 euros.

Le Docteur A. opte donc pour le Borloo populaire sur une durée de 15 ans et il acquiert un bien de 176 400 euros qui ne lui coûte que 93 542 euros. Mais il ne percevra les économies d’impôt qu’en 2007. Il s’interroge sur la stratégie complémentaire à suivre pour réduire ses impôts dès 2006. Différentes solutions s’offrent à lui : FCPI/FIP, Madelin, PERP…

Les FCPI (Fonds Commun de Placement en  Innovation) ou FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) : réduction d’impôt immédiate

Le couple A. paye 20 000 euros d’impôts par an. Ils ont donc prévu d’investir pour 15 000 euros en FCPI (maximum 24 000 euros) et autant en FIP (maximum 24 000 euros) afin de bien diversifier. La réduction d’impôt sera de 7 500 euros et s’imputera sur les impôts afférents aux revenus de 2006. Le FCPI consiste à investir dans des sociétés non cotées innovantes alors que le FIP est un investissement constitué aussi de sociétés non cotées de proximité (régionales) qui ont généralement fait leurs preuves. Enfin, nous recommandons une large diversification au niveau des gestionnaires. Certains souhaitant également réduire immédiatement leurs impôts préféreront un investissement plus directement lié à la retraite comme un contrat Madelin ou un PERP.

Les contrats Madelin Retraite ou les PERP : ou comment réduire son impôt sur le revenu et son ISF dès 2006 !

M. et Mme R., âgés de 48 ans, ont des revenus qui ont fortement augmenté. Ils veulent donc réduire leur imposition dès cette année. Nous recommandons un contrat Madelin retraite pour Monsieur qui est libéral et un PERP pour Madame qui est salariée. Ces deux contrats sont exonérés d’ISF. Le Docteur R. opte pour une cotisation de 20 000 euros en loi Madelin et son épouse retient une cotisation de 7 000 euros. Les économies d’impôts sont estimées à 10 800 euros pour 2006 (tranche à 40 %).

M. et Mme R. souhaitent encore réduire leurs impôts en respectant toutefois une saine diversification de leurs avoirs, il leur est proposé d’acquérir des parts de SOFICA qui leur  rapporteront une économie d’impôt intéressante “en faisant du cinéma”.
 
Œuvres d’art : un investissement plaisir à la portée de tous permettant de réduire ses impôts

A partir de 10 000 euros, il est possible d’acquérir une peinture de De La Serna ou un dessin de Bonnard. Outre la satisfaction procurée, rappelons que les œuvres d’art permettent de défiscaliser l’ISF. Exigez un certificat d’authenticité et adressez-vous à une institution spécialisée. D’une manière générale, avant de réaliser un investissement quel qu’il soit, nous vous recommandons de faire le point sur votre patrimoine et de vous faire assister par un conseil compétent pour définir votre stratégie patrimoniale et fiscale.