Les nouveaux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire sont créés et remplacent le dispositif Robien, lequel a continué de s’appliquer jusqu’au 1/9/2006. Le Robien recentré (nouveau régime Robien) est entré en vigueur le 1/9/2006 et le Borloo populaire est, quant à lui, applicable depuis le 1/1/2006.

Les points communs et divergences

1. – Définition

Le principe reste le même : acheter un bien neuf ou en état d’achèvement, faire construire soi-même ce logement neuf, acheter un logement et le réhabiliter pour lui donner les performances techniques du neuf, ou encore transformer un local en logement d’habitation.

Durant au moins 9 ans, vous devez louer ce logement qui doit constituer la résidence principale de votre locataire, avec respect des plafonds de loyer prévus par la loi. Dans “l’ex-” régime Robien, vous pouviez louer à un ascendant ou à un descendant pourvu qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Il en va de même pour le Robien recentré tandis que pour le Borloo populaire, ce ne sera possible qu’après un délai de 3 ans et, durant cette période, vous ne pourrez pas amortir.

1. – Amortissement

Vous pouvez pratiquer un amortissement du prix de revient du bien que vous déduirez de vos revenus fonciers. S’il apparaît un déficit foncier, vous pourrez le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros/an. Au-delà, vous le reporterez sur vos autres revenus fonciers durant 10 ans. Pour “l’ex-” régime Robien, vous amortissiez jusqu’à 65 % sur 15 ans, ce qui est également vrai pour le Borloo populaire, mais l’amortissement est réduit à 50 % pour le Robien recentré sur 9 ans.

2. – Abattement forfaitaire et charges réelles

Rappelons que l’abattement forfaitaire sur les loyers de 6 % est supprimé depuis le 1/1/2006 (les 14 % pour le locatif standard sont également supprimés), mais, à la place, vous pouvez déduire les frais réels, ce qui est souvent plus intéressant. Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % en plus de ces frais réels, ce qui revient à appliquer un abattement d’au moins 40 % en pratique, au total !

3. – Nouveau zonage

La zone B de “l’ex-” Robien est désormais éclatée en deux zones : B1 et B2. B1 regroupe 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, La Rochelle…), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les îles. B2 regroupe les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l’Ile-de-France. Les zones A et C restent inchangées.

4. – Nouveaux plafonds de loyers

Pour le Robien recentré, les loyers sont certes plafonnés, mais seulement inférieurs de 10 % par rapport aux loyers du marché (comme pour “l’ex-” Robien). Pour le Borloo populaire, les loyers ont été fixés par le décret du 10/08/2006 et ils sont inférieurs à ceux du Robien recentré (d’environ 20 %). On remarque que les plafonds de loyer Borloo correspondent plutôt aux loyers de marché des communes autour de Paris et des grandes métropoles de province, notamment pour les 2 et 3 pièces. Ils ne concernent pas en revanche les studios dont la rentabilité est en général plus élevée, donc avec un loyer au m2 qui sera nécessairement plus élevé que le loyer plafond Borloo.

5. – Plafonds de ressources des locataires

Comme pour “l’ex-” Robien, il n’y a pas de plafond de ressources pour le Robien recentré. Mais pour le Borloo populaire, il faut respecter des plafonds de ressources qui ne seront pas pénalisants, car ils concernent l’essentiel de la clientèle locative.

A titre indicatif, pour les baux conclus en 2006, les plafonds annuels de ressources pour une personne seule sont de 32 268 euros (zone A), 23 968 euros (zone B1), 21 971 euros (zone B2) et 21 822 euros (zone C). Pour un couple, ces plafonds sont de 48 226 euros (zone A), 35 198 euros (zone B1), 32 265 euros (zone B2) et 29 332 euros (zone C).

Caractéristiques	Robien actuel	Robien recentré	Borloo populaire
Entrée en vigueur	Achat avant le 01/09/2006	A partir du 01/09/06	A partir du 01/01/06
Amortissement  du prix de revient du bien	8 % durant 5 ans, 2,5 % les 4 années suivantes, 2,5 % durant 6 ans   Soit un amortissement maximal jusqu’à 65 %	6 % durant 7 ans, 4 % les 2 années suivantes. Soit un amortissement maximal jusqu’à 50 %	6 % durant 7 ans, 4 % les 2 années suivantes, 2,5 % durant 6 ans Soit un amortissement maximal jusqu’à 65 %
Engagement de location	Minimum : 9 ans Maximum : 15 ans	9 ans	Minimum : 9 ans Maximum : 15 ans
Abattement forfaitaire	supprimé	supprimé	30 %
Plafonds de loyers	Zone A : 19,89 euros/m2 Zone B : 13,82 euros/m2 Zone C :   9,94 euros/m2	Zone A : 19,89 euros/m2 Zone B1 : 13,82 euros/m2 Zone B2 : 11,30 euros/m2 Zone C : 8,28 euros/m2	Zone A : 15,91 euros/m2 Zone B1 : 11,06 euros/m2 Zone B2 : 9,04 euros/m2 Zone C : 6,62 euros/m2
Plafonds de  ressources	Non	Non	Oui

7. – Simulations

Conclusion

Ces mécanismes fiscaux restent toujours aussi intéressants. Vous utilisez en effet une partie de vos impôts pour financer la constitution d'un capital. Mais il conviendra de privilégier un dispositif plutôt qu'un autre selon la durée de votre projet, le marché locatif retenu et votre situation fiscale.

Nous attirons votre attention sur un point particulier, souvent évoqué : vous pouvez très bien choisir d'investir en Borloo populaire  à Nice, Vincennes ou encore Levallois, c'est tout à fait possible. Et c'est même là, dans ces villes aux plus hauts plafonds de loyers, que vous rentabiliserez au mieux votre acquisition.