Les nouveaux dispositifs Robien recentré et Borloo populaire sont créés et vont remplacer l’actuel dispositif Robien. Le contenu est maintenant connu, seules les dates d’entrée en vigueur viennent d’être modifiées par l’Assemblée Nationale et restent à valider définitivement. Le Robien actuel continuerait de s’appliquer jusqu’au 1/9/2006, date à laquelle il serait remplacé par le Robien recentré. Le régime du Borloo populaire serait quant à lui applicable depuis le 1/1/2006.

Les points communs et divergences des 3 dispositifs

Le principe reste le même : acheter un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement, faire construire soi-même ce logement neuf, acheter un logement et le réhabiliter pour lui donner les performances techniques du neuf ou encore transformer un local en logement d’habitation.

Durant au moins 9 ans, vous devez louer ce logement qui doit constituer la résidence principale de votre locataire, avec respect des plafonds de loyers prévus par la loi. Dans l’actuel Robien, vous pouvez louer à un ascendant ou à un descendant pourvu qu’il n’appartienne pas à votre foyer fiscal. Il en irait de même pour le Robien recentré tandis que pour le Borloo populaire, ce ne serait possible qu’après un délai de 3 ans.

1. – Amortissement

Vous pourrez pratiquer un amortissement du prix de revient du bien que vous déduirez de vos revenus fonciers. S’il apparaît un déficit foncier, vous pourrez le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 e/an. Au-delà, vous le reporterez sur vos autres revenus fonciers durant 10 ans.

Pour l’actuel Robien, vous amortissez jusqu’à 65 % sur 15 ans, ce qui est également le cas du Borloo populaire mais l’amortissement est réduit à 50 % pour le Robien recentré sur 9 ans.

2. – Abattement forfaitaire et charges réelles

Rappelons que l’abattement forfaitaire sur les loyers de 6 % est supprimé depuis le 1/1/2006 mais, à la place, vous pouvez déduire les frais réels, ce qui est souvent plus intéressant. Dans le cadre du Borloo populaire, vous pourrez pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % en plus de ces frais réels, ce qui revient à appliquer un abattement d’au moins 40 % en pratique, au total !

3. – Nouveau zonage

L’actuelle zone B du Robien sera éclatée en deux zones : B1 et B2. B1 regroupe 23 agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, La Rochelle,…), le pourtour de la Côte d’Azur, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les îles et B2 regroupe les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères et la limite de l’Ile-de-France. Les zones A et C restent inchangées. Les nouvelles zones B1 et B2 ne concernent que le Robien recentré et le Borloo populaire.

4. – Nouveaux plafonds de loyers

Pour le Robien recentré, les loyers seront certes plafonnés mais seulement inférieurs de 10 % par rapport aux loyers du marché (comme pour le Robien actuel). Pour le Borloo populaire, les loyers seront fixés par décret à venir et ils seront inférieurs à ceux du Robien recentré (de l’ordre de 20 %).

On remarque que les plafonds de loyers Borloo correspondent plutôt aux loyers de marché des communes autour de Paris et des grandes métropoles de province, notamment pour les 2 et 3 pièces. Ils ne concernent pas en revanche les studios dont la rentabilité est en général plus élevée, donc avec un loyer au m2 qui sera nécessairement plus élevé que le loyer plafond Borloo.

5. – Plafonds de ressources des locataires

Comme pour l’actuel Robien, Il n’y aura pas de plafond de ressources pour le Robien recentré. Mais, pour le Borloo populaire, il faudra respecter des plafonds de ressources qui ne seront pas pénalisants car ils concernent l’essentiel de la clientèle locative.

6. – Tableau comparatif des différents dispositifs (tableau I)

Caractéristiques	Robien actuel	Robien recentré	Borloo populaire
Entrée en vigueur A confirmer	Achat avant le 01/09/2006	A partir du 01/09/06	A partir du 01/01/06
Amortissement  du prix de revient du bien	8 % durant 5 ans, 2,5 % les 4 années suivantes, 2,5 % durant 6 ans   Soit un amortissement   maximal jusqu’à 65 %	6 % durant 7 ans, 4 % les 2 années    suivantes. Soit un amortissement   maximal jusqu’à 50 %	6 % durant 7 ans, 4 % les 2 années suivantes, 2,5 % durant 6 ans Soit un amortissement   maximal jusqu’à 65 %
Engagement de location	Minimum : 9 ans Maximum : 15 ans	9 ans	Minimum : 9 ans Maximum : 15 ans
Abattement forfaitaire	supprimé	supprimé	30 %
Plafonds de loyers A confirmer par décret	Zone A : 19,89 euros/m2 Zone B : 13,82 euros/m2 Zone C :   9,94 euros/m2	Zone A : 19,89 euros/m2 Zone B1 : 13,82 euros/m2 Zone B2 : 11,30 euros/m2 Zone C : 8,28 euros/m2	Zone A : 15,91 euros/m2 Zone B1 : 11,06 euros/m2 Zone B2 : 9,04 euros/m2 Zone C : 6,62 euros/m2
Plafonds de  ressources	Non	Non	Oui

7. – Simulations

En préambule, le Robien recentré ne sera donc lié à aucune contrainte de ressources, mais sur 15 ans, il sera fiscalement moins avantageux.

Nous avons réalisé des calculs pour déterminer le dispositif le plus favorable. Il faut noter que les écarts de rentabilité ne sont pas très importants. Mais, dans tous les cas, c’est le Robien actuel qui est le plus performant mais seulement de 0,50 % devant le Borloo populaire sur 15 ans (quand il est appliqué à bon escient : zone A par exemple).

Si vous réalisez votre projet sur 9 ans avec un loyer de marché proche du plafond de loyer du Borloo populaire, vous aurez intérêt à opter pour le Borloo populaire car celui-ci vous offrira plus d’avantages fiscaux que le Robien recentré. Mais, si le loyer de marché est proche du plafond de loyer du Robien recentré, vous aurez intérêt à préférer le Robien recentré.

En revanche, si vous réalisez votre projet sur plus de 9 ans, et que vous vous situez dans la tranche marginale d’imposition la plus élevée, vous aurez presque toujours intérêt à opter pour le Borloo populaire car c’est le dispositif qui offre le plus d’avantages fiscaux. L’abattement forfaitaire de 30 % et l’amortissement sur 15 ans compenseront en général les moindres loyers. Et ce, d’autant plus, si vous êtes titulaire de revenus fonciers bénéficiaires par ailleurs.

Conclusion

Ces mécanismes fiscaux restent toujours aussi intéressants : vous utilisez en effet une partie de vos impôts pour financer la constitution d’un capital. Mais il conviendra de privilégier un dispositif plutôt qu’un autre selon la durée de votre projet et le marché locatif retenu. Enfin, tant que vous pouvez encore opter pour un investissement relevant de l’actuel dispositif Robien, n’hésitez pas car il reste un peu plus avantageux.