Après avoir connu une longue période de baisse des taux, l'heure est désormais à la hausse. Face à cette situation, les emprunteurs s'interrogent : le taux actuel de mon prêt est-il intéressant ? Ai-je intérêt à renégocier mon prêt ? Et si oui, comment dois-je procéder ? En effet, si les taux doivent remonter, c'est maintenant qu'il faut agir, si vous n'avez pas encore opéré.

Quel type de taux ?

1. - Les crédits à taux variables

Ils sont indexés sur les taux à court terme. Le taux de référence est stipulé dans le contrat de prêt. En général, l'indice de référence est l'Euribor (3, 6 ou 12 mois), mais il en existe d'autres. En mars 2006, le taux de l'Euribor 3 mois était de 2,74 % et celui de l'Euribor 1 an était de 3,135 %. A cet index, les banques vont ajouter une marge (variable selon la durée, le montant de l'apport, le montant de l'adossement, in fine ou amortissable). Selon l'évolution de l'indice, le taux variable est revu à la hausse ou à la baisse. Ceux, qui souhaiteront bénéficier de la variation des taux mais avec une protection, opteront pour le taux variable capé ou la mensualité plafonnée.

2. - Le crédit à taux variable capé

La hausse ou la baisse des taux du prêt sont encadrées par un plafond à la hausse et un plancher à la baisse dans la limite, en général, de ± 1 point ou ± 2 points. Exemple : le taux du prêt est de 4 %, il est capé +2, il ne pourra pas dépasser 6 % en cas de hausse des taux.

3. - Le crédit à taux variable à échéances plafonnées

Le taux varie sans limite, seule l'échéance est plafonnée. Si la hausse des taux implique un dépassement du plafond des échéances, c'est alors la durée de prêt qui est allongée d'autant.

Malgré la hausse des taux courts, les emprunteurs bénéficient encore de taux variables très intéressants, de l'ordre de 3 % sur 15 ans pour les prêts amortissables et 3,45 % pour les prêts in fine.

4. - Les crédits à taux fixes

Ils sont indexés sur les taux à long terme. La référence en la matière est l'OAT 10 ans, qui est de 3,65 % aujourd'hui. Les taux sont définitivement fixés sur toute la durée du prêt. A fin mars 2006, pour les meilleurs dossiers, les meilleurs taux (hors assurance) sont de l'ordre 3,40 % sur 15 ans et 3,65 % sur 20 ans pour les prêts amortissables et de l'ordre de 3,70 % pour les prêts in fine. Les taux fixes deviennent donc plus intéressants aujourd'hui que les taux variables.

Faut-il renégocier son prêt ?

En profitant de taux d'intérêt encore bas, vous pouvez encore réaliser une économie importante en renégociant votre prêt. Ceux qui détiennent des prêts à taux variable "pur" auront souvent intérêt à renégocier également leur prêt pour passer en taux fixe à un niveau encore très intéressant bloquant ainsi la remontée des taux.

Avant toute chose, pour que l'opération soit fructueuse, il faut au minimum 1 point d'écart entre votre taux d'emprunt actuel et celui que vous négocierez. En effet, renégocier un prêt engendre des frais. Il faut donc que l'économie dégagée sur votre nouveau taux puisse rembourser ces frais et dégager un gain.

Le bénéfice de l'opération vous permettra soit de réduire le montant de votre mensualité, soit de réduire la durée du prêt. La réduction de la durée du prêt vous permettra de dégager le profit maximum. La diminution de la mensualité accroîtra votre capacité d'endettement et améliorera votre trésorerie.

Renégocier auprès de sa propre banque

La première démarche est de renégocier auprès de votre propre banque. Ainsi, vous ne modifiez ni les modalités d'assurance ni les garanties financières de votre crédit et vous ne supportez pratiquement pas de frais. Renégocier votre prêt en restant dans la même banque sera en général plus rentable. Et si votre banque se fait vraiment tirer l'oreille, alors il faudra envisager de passer à la concurrence.

Renégocier auprès de banques concurrentes

Là, il est impératif de faire des calculs précis pour apprécier l'intérêt de l'opération. Vous devez vérifier si vous avez des pénalités de remboursement anticipé ou non. Si oui, elles ne pourront dépasser 3 % du capital restant dû. A celles-ci, il conviendra de rajouter les frais d'une nouvelle inscription hypothécaire pour la nouvelle banque (de l'ordre de 1,50 % et 2 % du nouveau prêt) et les frais de dossier de la nouvelle banque.

Mais attention, car alors vous devrez contracter une nouvelle assurance-décès, invalidité et incapacité avec votre nouveau prêt. Si votre santé s'est dégradée, certaines garanties peuvent être exclues et le tarif des cotisations peut s'avérer plus coûteux. Vous aurez alors intérêt à conserver votre prêt actuel.

Petite précision pour les prêts in fine : Il est souvent difficile de les renégocier si l'on veut conserver le même adossement. En effet, la nouvelle banque ne va pas toujours vouloir débloquer les fonds du nouveau prêt si elle n'a pu nantir le contrat d'assurance-vie en garantie. Mais la solution existe car certaines banques arrivent à contourner heureusement l'obstacle.

Simulation réalisée pour le Docteur D.

Le couple D. a contracté un prêt in fine de 152 449 euros au taux fixe de 5,10 % (hors assurance). Il reste 10 ans d'emprunt à courir et les mensualités actuelles sont de 647,91 euros hors assurance. Une banque leur propose un refinancement au taux de 3,70 % en taux fixe hors assurance sur 10 ans. Les coûts sont estimés à 7 622 euros (3 % de pénalités de remboursement anticipé + une hypothèque de second rang + frais de dossier). Le capital à refinancer est estimé à 160 071 euros (frais compris). La nouvelle mensualité est de 493,55 euros. Le gain net de tous frais est estimé à 18 523 euros.

M. et Mme D. doivent également prévoir une augmentation de son contrat d'assurance-vie servant d'adossement puisque le capital à rembourser a augmenté du fait des frais. Sur la base d'une rémunération de l'assurance-vie de 4,50 %, M. D. doit prévoir soit un versement supplémentaire de 4 864 euros et dans ce cas, au final, l'opération lui fait gagner : 18 523 - 4 864 = 13 659 euros net de tout.

Ou il prévoit des versements mensuels complémentaires de 50 euros/mois, son coût est alors de 6 000 euros. Et dans ce cas, au final, l'opération lui fait gagner : 18 523 - 6 000 = 12 523 euros net de tout. On le voit même en supportant des frais de refinancement, l'opération reste intéressante.

Conclusion

Commencer par négocier dans votre banque. Si vous devez passer dans une banque concurrente, réalisez des simulations et des calculs comparatifs. Vous devez pouvoir couvrir vos frais et dégager un bénéfice. Soyez attentif aux coûts et aux garanties offertes en matière d'assurance-décès, invalidité et incapacité, surtout si votre état de santé s'est dégradé. Enfin, attention, il faudra repasser tous les examens médicaux. Pour finir, profitez des taux bas pour passer d'un taux variable pur à un taux fixe car ainsi vous plafonnerez la hausse de votre taux.