Les investissements en entreprises et l'acquisition et/ou la construction de logements neufs destinés à l'habitation principale ouvrent droit à réduction d'impôt s'ils sont réalisés dans les DOM, en Nouvelle-Calédonie, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, aux Iles Wallis et Futuna et dans les Terres australes et antarctiques.

Les investissements dans les entreprises (assujetties à l'impôt sur le revenu)

Les investissements peuvent être réalisés dans une entreprise individuelle, SNC, EURL, GIE… mais seulement dans certains secteurs d'activité comme par exemple l'hôtellerie, le tourisme, les énergies nouvelles…

Les entreprises doivent conserver leurs investissements pendant une durée minimale de 5 ans. Le délai est le même pour l'investisseur qui détient des parts de société.

Agrément

Ces investissements nécessitent un agrément si leur montant est supérieur à 1 million d'euros. Mais aucun agrément n'est exigé pour les investissements inférieurs à 300 000 euros (hors TVA déductible) dans les secteurs dits "sensibles" (les transports, la navigation de plaisance, la rénovation et la réhabilitation d'hôtel…) si l'activité est exercée depuis au moins 2 ans.

Réduction d'impôt

La réduction d'impôt est égale à 50 % du montant hors taxe des investissements. Elle est déduite directement du montant des impôts sans plafonnement dès la première année.

Le taux de la réduction est porté à 60 % pour les investissements en Guyane, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou à Wallis et Futuna, et également pour les travaux de rénovation ou réhabilitation d'hôtel, de résidence de tourisme ou de villages vacances classés, lorsqu'ils sont effectués outre-mer (sauf DOM). Le taux est de 70 % dans les DOM (et les déficits des travaux sont imputables sur le revenu global, sous certaines conditions) et pour le secteur de la navigation de plaisance. Une majoration est prévue pour la production d'énergie renouvelable.

Exemple concret

Il s'agit d'une petite usine agro-alimentaire de pâtes. Elle connaît une forte croissance nécessitant des investissements pour pouvoir accéder au stade industriel. Elle représente en exclusivité une très grande marque réputée sur ce marché des pâtes, marché qui ne cesse de croître en Nouvelle-Calédonie.

Le Docteur T. souscrit 600 parts de cette société pour un montant total de 60 759,60 euros. La souscription est complétée par un montage particulier qui lui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 75 949,89 euros, son gain net est de 15 189,40 euros.

Son confrère, le Docteur D. souscrit 200 parts pour un montant de 20 253 euros et va bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 316 euros ! Son gain net est donc de 5 063 euros.

Les investissements dans l'immobilier

Toujours Outre-Mer, pour bénéficier de réductions d'impôts, les investissements doivent porter sur la construction et/ou l'acquisition de logements neufs, des travaux de réhabilitation, ou des souscriptions de parts de sociétés construisant des logements neufs, ou encore de parts de SCPI.

Réduction d'impôts

Les investissements réalisés à partir du 1^er janvier 2005 bénéficient d'une réduction d'impôt mais plafonnée à 1 800 euros hors taxe/m² de surface habitable (TVA à ajouter).

En secteur intermédiaire, la réduction d'impôt (répartie sur 5 ans) est de 50 % du coût de l'investissement. Le plafond de loyer est de 131 euros/m² annuel (charges non comprises) dans les DOM et Mayotte, et de 173 euros/m² pour Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, Wallis et Futuna, les Terres australes et antarctiques françaises. Le plafond de ressources du locataire est de 25 417 euros pour une personne seule et 47 010 euros pour un couple marié.

En secteur libre, la réduction d'impôt n'est que de 40 % du coût de l'investissement (répartie sur 5 ans), mais sans contrainte de loyer ni de ressources. Elle peut être majorée dans certains cas.

Les conditions

Les logements doivent être loués nus dans les 6 mois de la date d'achèvement (ou d'acquisition si elle est postérieure) à un locataire qui doit en faire sa résidence principale.

La location doit être d'au minimum 5 ans dans le secteur libre et de 6 ans en secteur intermédiaire.

Deux exemples concrets

Résidence dans l'île de la Réunion

L'île de la Réunion est devenue un pôle économique intéressant et le cadre de vie y est très agréable. La demande de logements est forte.

La résidence sélectionnée se situe dans une grande ville balnéaire de la côte Ouest et offre une vue magnifique sur l'océan Indien. Le standing est de très haute qualité (climatisation, piscine, hammam, salle de sports).

Le Docteur T. achète un appartement F3 avec jardin de 92,70 m² pour un montant de 217 868 euros (prix comprenant le logement, 2 parkings, les frais de notaire et d'hypothèque). Le loyer annuel est de 8 352 euros.

La réduction d'impôt du Docteur T. s'élève à :

139 972 euros x 54 % = 75 585 euros

(50 % secteur intermédiaire + 4 % pour l'énergie renouvelable).

Son objectif, à terme, est de profiter du bien comme résidence secondaire pour lui-même et sa famille. D'autres achètent pour, à terme, louer en meublé pour augmenter la rentabilité de l'investissement.

SCI "L"

La SCI "L" est composée de villas locatives situées en Nouvelle-Calédonie. L'offre en logements est déficitaire, notamment pour les villas individuelles de qualité. La demande de villas très importante, la beauté de la résidence et son implantation avantageuse permettront une mise en location dans des délais très courts. Les prestations sont de qualité et les constructeurs ont respecté l'environnement en utilisant une source d'énergie renouvelable (chauffe-eau solaire).

Le couple H. souscrit 60 parts sociales pour un montant total de 50 280 euros.

La réduction d'impôt s'élève alors à 22 123,20 euros sur 5 ans (le taux est de 44 % dont une majoration de 4 % pour l'énergie renouvelable).

Le montage : le couple H. n'apporte "en cash" que 16 039,32 euros à la SCI. Le solde de la souscription (soit 34 240,68 euros) est couvert par un prêt souscrit par la SCI (sans recours contre le couple et ne rentrant pas dans leur endettement).

En conclusion, le couple H. apporte 16 039,32 euros et il récupère, sous forme de réductions d'impôts, 22 123,20 euros sur 5 ans. Il réalise donc un gain de 6 083,88 euros…

Dans 5 ans, l'opération sera dénouée par le rachat de ses parts prévu dans une promesse effectuée dès le début de la démarche.

Conclusion

Des investissements intéressants permettent de dégager d'importantes réductions d'impôts. Mais attention, pour les entreprises, ne retenir que celles qui ont déjà fait leurs preuves sur un marché en croissance et pour l'habitation, être très attentif aux prix au m2, à la qualité de la construction et ne retenir que des zones en plein développement.