Vous venez de recevoir votre avis d'imposition et cette fois, vous vous dites qu'il faut vraiment faire quelque chose. Et vous avez raison car les sommes économisées sur les impôts pourraient valoriser votre patrimoine, alimenter vos revenus durant la retraite ou encore aider vos enfants (donations…). Nous vous présentons très concrètement ci-dessous les principales solutions avec les économies d'impôts possibles et notre avis.

Immobilier

De Robien neuf 

Concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement destinés à la résidence principale du locataire ; location au moins 9 ans. Possibilité de louer à ses enfants. Amortissement 8 %/an sur 5 ans + 2,5 %/an sur 10 ans.

Exemple : Un médecin (tranche 48,09 %) achète un appartement de 328 000 euros (tous frais compris) à Issy-les-Moulineaux à 10 minutes du métro parisien. Les économies d'impôts seront de 92 021 euros sur 15 ans dont 8 489 euros/an les cinq premières années. Prêt in fine.

Notre Avis : Efficace pour se constituer un capital. Privilégier l'emplacement plutôt que la date de livraison et rester vigilent sur le prix au m2.

Loueur en meublé professionnel

Concerne les résidences services, étudiantes, de tourisme, ou pour personnes âgées dépendantes. Pour obtenir le statut, vous devez générer 23 000 euros TTC de recettes et être inscrit au registre du commerce. Déficits déductibles du revenu global et possibilité de récupération de TVA.

Exemple : Un médecin (tranche à 48,09 %) achète plusieurs appartements dans une résidence services dans une commune résidentielle du 78 pour 388 384 euros (tous frais inclus). Les économies d'impôts seront de 34 557 euros en 2004 et loyers de 22 000 euros/an exonérés durant 20 ans.

Notre avis : Excellent support pour compléter sa retraite ; privilégiez la surface financière de l'exploitant, l'emplacement et attention aux dates d'acquisition et de livraison.

Nue-propriété 

Vous n'achetez que la nue-propriété, vous ne pouvez certes jouir (ni loyer, ni occupation) du bien durant une certaine période (7, 10 ou 15 ans). Mais au terme de ce délai, l'usufruit rejoint la nue-propriété. Vous devenez donc propriétaire d'un bien acquis à prix "décoté". Déduction des intérêts d'emprunt des autres revenus fonciers et du montant de l'emprunt du patrimoine taxable à l'ISF.

Exemple : Un médecin achète la nue-propriété d'un appartement en plein centre ville de Levallois pour 150 000 euros (pleine propriété 258 621 euros). Crédit in fine sur 16 ans. Economies d'impôts sur l'IR et l'ISF de 83 892 euros.

Notre Avis : Très intéressant pour les titulaires de bénéfices fonciers, taxables à l'ISF qui veulent se constituer un patrimoine immobilier au moindre coût.

Loi Girardin immobilier DOM-TOM 

Concerne les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement destinés à la résidence principale du locataire ; location au moins 5 ans ou 6 ans si location intermédiaire (= loyers et ressources plafonnés). Réduction d'impôt étalée sur 5 ans : 40 % ou 50 % (si location intermédiaire) du prix de l'investissement.

Exemple : Un médecin fait un apport unique de 29 000 euros ("one shot") en 2004 et souscrit pour 100 000 euros au capital d'une SCI qui va construire un petit immeuble à Papeete. Les réductions d'impôts sont de 8 000 euros/an (dès 2005) durant 5 ans, soit 40 000 euros au total, pour un gain net de 11 000 euros.

Notre avis : En SCI, réduction d'impôt immédiate et sortie prévue dès le départ ; achetez en direct surtout pour une résidence secondaire à terme et préférez des opérateurs expérimentés.

Loi Demessine ou ZRR

Concerne les résidences de tourisme classées neuves, dans certaines régions seulement et dont la gestion est confiée à un exploitant durant 9 ans. Réduction d'impôt, étalée sur 4 ans, de 25 % du montant investi plafonné à 50 000 euros pour une personne seule et 100 000 euros pour un couple + récupération de la TVA (19,60 %).

Exemple : Notre médecin achète un appartement à la montagne de 142 000 euros (tous frais inclus) hors taxes, avec un prêt in fine sur 12 ans ; économies d'impôts égales à 33 984 euros sur 12 ans dont réduction d'impôt moyenne de 6 684 euros/an sur les quatre premières années, plus possibilité de profiter de semaines de vacances.

Notre avis : Réduction d'impôt intéressante pour compléter l'économie d'impôt de Robien (quand celle-ci plafonne) ; attention à la qualité financière de l'exploitant, à l'emplacement, au respect du statut de résidence de tourisme classée et aux conditions de revente.

Entreprises, societes, PME ou industrie

Souscription au capital de sociétés dont les SEL

Concerne les souscriptions ou les augmentations de capital de sociétés non cotées, soumises à l'IS, jusqu'en 2006. Réduction d'impôt de 25 % des versements annuels limités à 20 000 euros (personnes seules) et à 40 000 euros (couples mariés). Fiscalement à détenir au moins 5 ans.

Exemple : Un médecin crée une SEL d'un capital de 40 000 euros ; réduction d'impôt de 10 000 euros.

Notre avis : A ne pas négliger.

Cessions de branche d'activité complète (y compris libérale)

Exonération totale de plus-values de cession si le montant transmis ne dépasse pas 300 000 euros et exonération partielle ou totale des droits d'enregistrement pour ces cessions, sous certaines conditions et si elles sont réalisées avant le 31/12/2005.

Notre avis : A exploiter rapidement.

Loi Girardin entreprise DOM-TOM 

Concerne les investissements dans le tourisme, l'agriculture, l'hôtellerie,… Réduction de 50 % (parfois 60 % et 70 %) du montant de l'investissement, sans plafonnement. Activité de la société et détention des parts durant au moins 5 ans.

Exemple : Notre médecin fait un apport unique de 80 000 euros ("one shot") en 2004 pour souscrire au capital d'une SNC dont l'activité consiste dans le traitement de la pulpe d'un fruit local pour transformation en jus ; réduction d'impôt de 100 000 euros en 2005, gain net de 20 000 euros.

Notre avis : Réduction d'impôt immédiate et sortie prévue dès le départ. Préférez les investissements avec agrément et opérateurs éprouvés.

Retraite

Loi Madelin, PERP, PREFON et PERCO

Concerne la retraite complémentaire, la prévoyance et la perte d'emploi ; cotisations déductibles du revenu global dans la limite d'un plafond global, lequel comprend la loi Madelin, le PERP, la PREFON et le PERCO. La sortie se fait obligatoirement en rente (sauf PERCO).

Pour la retraite, plafond de 10 % des revenus d'activité professionnelle de l'année N-1 (maximum 23 770 euros pour 2004) + pour les Travailleurs Non Salariés 15 % du bénéfice imposable compris entre un (29 712 euros) et 8 plafonds sécurité sociale (237 696 euros) ; il existe également de nouveaux plafonds pour la prévoyance et la perte d'emploi.

Exemple : Notre médecin (tranche 48,09 %) dont le BNC est de 80 000 euros verse 8 000 euros (10 % du BNC) sur un PERP et 7 543 euros (15 % de 80 000 euros-29 712 euros) sur un contrat Madelin, soit un total de 15 543 euros ; économies d'impôts de 7 475 euros.

Notre avis : Privilégiez les contrats Madelin avec taux de rente garanti. Intérêt plus modéré pour le PERP (sauf ISF dans certains cas). Maintien des anciennes règles jusqu'en 2008.