Le dispositif de Robien vient d'être adopté. Il renforce l'attrait de la loi Besson en supprimant le plafond de revenus des locataires et en réévaluant les plafonds de loyers. La rentabilité locative augmente donc sur PARIS, en 1re et 2e couronnes parisiennes (en moyenne une hausse de 2 points) ainsi que sur la Côte d'Azur, dans les zones littorales ou frontalières et agglomérations de plus de 50 000 habitants.
La loi s'applique aux acquisitions de logements anciens en vue de réhabilitation, neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 03/04/2003, et devrait s'appliquer aux logements achevés depuis le 01/01/2003.
Des innovations majeures favorables à l'immobilier locatif neuf
1. - Création d'un nouveau découpage géographique simplifié et augmentation des plafonds de loyers (décret à paraître)
Les nouveaux plafonds de loyers varient selon la zone géographique considérée (tableau I). Dans les zones tendues, ils sont fixés à environ 90 % du loyer du marché libre.
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2. - Suppression des plafonds de ressources des locataires
Ce qui élargit la clientèle locative tout en simplifiant le dispositif.
3. - Extension aux locations déléguées
Il s'agit de revenir à une formule qui existait dans le régime PERISSOL et qui consistait à louer à des sociétés "d'exploitation", lesquelles s'occupaient du recrutement, de la gestion des locataires, et également de l'entretien de l'immeuble. Le retour de cette formule est justifié notamment pour répondre aux nombreuses demandes de locations insatisfaites des étudiants.
Certaines conditions doivent être remplies, et notamment les locations et sous-locations doivent être nues, le locataire peut être une société privée ou issue de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs "émanations", mais ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
4. - Adaptation de la loi aux SCPI
Désormais, pour les souscripteurs de parts de SCPI, il est possible de bénéficier du dispositif de Robien sur 95 % du montant de la souscription en numéraire réalisée à compter du 03/04/03 (sous réserve du respect de certaines conditions). L'option de Robien s'exerce lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année de la souscription, l'amortissement débutant le mois suivant celui de cette dernière. Compte tenu des difficultés posées par les dates de livraison, ce schéma est une petite révolution bienvenue.
5. - Extension du dispositif à l'ancien acquis en vue d'être réhabilité
Il s'agit de réhabiliter des appartements insalubres afin qu'ils acquièrent les performances techniques d'un logement neuf. La base d'amortissement comprend le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le montant des travaux (un décret à paraître définira leur nature et leur ampleur).
Le propriétaire doit fournir deux attestations établies par des professionnels. La première, avant le début des travaux, doit certifier qu'au moins deux caractéristiques majeures du logement ne répondent pas aux normes minimales d'habitabilité. La seconde, après les travaux, certifie que les équipements et le confort du logement sont équivalents à ceux d'un logement neuf (en matière de performances énergétiques, de ventilation, d'acoustique, de plomberie, d'électricité et de gaz).
Des avantages fiscaux particulièrement attrayants
Les importants avantages fiscaux de la loi "Besson" sont intégralement conservés.
Pour en bénéficier, il faut être personne physique ou SCI, acquérir un bien immobilier neuf ou en l'état futur d'achèvement, destiné à la résidence principale du locataire, et s'engager à le louer neuf ans.
L'investisseur amortit le prix de son acquisition à raison de 8 % les cinq premières années, puis 2,5 % les 10 années suivantes (amortissement déductible des revenus fonciers). Ainsi, ceux qui n'ont pas d'autres revenus fonciers constateront un déficit qu'ils pourront reporter sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, voire 15 300 euros s'ils ont un investissement PERISSOL en cours et encore déficitaire.
Ceux qui ont des revenus fonciers par ailleurs les effaceront totalement ou partiellement et, selon les situations et les montages financiers, reporteront le déficit subsistant (s'il existe) sur le revenu global, toujours dans les limites de 10 700 euros ou 15 300 euros selon les cas.
Ces nouvelles mesures augmentent la rentabilité de l'investissement immobilier. C'est ce que nous allons voir à travers les résultats d'une simulation d'investissement locatif.
Les résultats de la simulation de Robien
Le praticien B. acquiert un appartement à Vincennes pour un montant de 208 950 ¤.
Dans le cadre de la loi Besson, il le loue au maximum du plafond (12,9 euros le m2). La rentabilité locative ressort à 4,67 % et le prix de revient final est de 69 671 euros après avantages fiscaux (tranche à 49,58 % et revenus fonciers par ailleurs).
Dans le cadre du dispositif de Robien, il loue cet appartement 18 euros le m2. La rentabilité ressort alors à 6,51 % (avant avantages fiscaux) et le prix de revient final à 42 869 euros (pour un prix initial de 208 950 euros) !!!
La nouvelle loi en faveur de l'immobilier neuf ou réhabilité à usage locatif est particulièrement intéressante pour l'investisseur. Il faut dire que les taux d'emprunt extrêmement bas actuellement participent à ces excellents résultats.
En conclusion, nous dirions qu'actuellement nous sommes dans une période favorable pour investir dans l'immobilier. Toutefois, restez vigilant sur l'emplacement et sur le prix au m2.