1. - Forte baisse des taux

Les taux ont beaucoup baissé. Pour un crédit immobilier, on peut emprunter à taux fixe entre 4,1 et 4,5 % sur 15 ans et entre 4,5 et 4,95 % sur 20 ans (bon dossier). Sur les taux variables les opportunités se situent entre 3, 5 et 3,8 % (jusqu'à 20 ans).

Renégocier son prêt permet donc d'en abaisser sensiblement le coût.

2. - Les stratégies de renégociations

Lorsque vous êtes en début du prêt avec un montant important à rembourser et un taux élevé, il est toujours intéressant de le renégocier. Mais c'est également vrai dans de nombreux autres cas.

Renégocier auprès de sa banque

 Ici, les frais se limitent en général à des frais de dossier généralement peu élevés. Dans ce cadre, il est possible de faire une économie immédiate importante et ce même avec un taux initial peu élevé.

 Cela étant, pour obtenir un tel résultat, vous devrez étayer parfaitement votre dossier, le banquier n'appréciant guère une amputation de ses marges. Il existe toutefois des arguments susceptibles de le sensibiliser en votre faveur.

Renégocier votre prêt auprès d'un banquier concurrent

Il est ici impératif de faire le bilan avant de passer à l'acte. En effet, quitter votre banque a en général un coût et aller chez un nouveau banquier en a un également. Voici les frais à évaluer.

>>> Pénalités

Si vous n'avez pas négocié ce point, il vous sera appliqué des pénalités de remboursement anticipé de 3 % du montant du capital restant dû (sauf taux variable : sortie sans pénalités après cinq ans).

>>> Les garanties

Aux pénalités, il faudra ajouter parfois des frais de main levée hypothécaire (0,50 à 1,50 % du capital restant dû), des frais d'inscription d'une nouvelle garantie (2 % en moyenne s'il s'agit d'une hypothèque, 0,50 % pour une caution + 0,75 % de dépôt de garantie en général restitué en fin de prêt) et des frais de dossier du prêt, variables selon les établissements.Enfin, si vous rachetez votre prêt, vous ne pourrez conserver l'assurance groupe de votre ancienne banque.

Simulation : exemple d'un médecin qui a renégocié son prêt en janvier 2003. Le Dr P. a emprunté 274 400 euros à 7,50 % en janvier 1997 sur 15 ans. En 1/2003, il lui reste 199 341 e à rembourser. Sa mensualité est de 2 544 euros sur 9 ans. Une banque lui propose de refinancer son prêt au taux de 4,65 % en taux fixe hors assurance sur 8 ans. Il supporte 3 % de pénalités de remboursement anticipé. Le nouveau banquier accepte une hypothèque de second rang et lui accorde le financement des frais de renégociation (pénalités, hypothèque et frais de dossier).

Le capital à refinancer est estimé à 210 205 euros (frais compris). La nouvelle mensualité est de 2 616 euros sur 8 ans au lieu de 9 ans. Cette nouvelle formule revient à 251 136 euros (contre 274 752 euros précédemment). Le gain est de 23 616 euros (154 910 F) après frais !

On le voit même en supportant des frais de refinancement, l'opération peut être intéressante.

Les solutions des prêts à taux variables

Si vous avez contracté un prêt à taux variable, vous avez la chance de voir baisser votre taux sans négociation aucune ni frais.

Prenons l'exemple d'un médecin qui a souscrit un prêt de 150 000 euros sur 20 ans à 4,85 % en BTAN 3 ans. Il arrive à la période de variation et le taux est à nouveau fixé pour 3 ans à 3,50 %. Sur les 3 ans à venir, il va payer une mensualité de 911 euros (5 975 F) alors qu'auparavant elle était de 973 euros (6 382 F). Son gain sera donc instantanément de 62 euros (407 F) par mois, soit sur 3 ans un gain de 2 232 euros (14 640 F). Plus les taux baissent et plus cette solution se révèle avantageuse.

Vous pouvez opter pour un taux variable à condition de vous ménager certaines garanties en cas de hausse des taux.