1. - La démographie - un facteur essentiel

Le marché des établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD) connaît une concentration et un développement très importants. Les plus de 85 ans sont aujourd’hui au nombre de 1 200 000. Elles seraient 2 100 000 en 2020 ; parmi elles, 35 % sont des personnes lourdement dépendantes et 90 % des personnes ayant atteint 90 ans le sont également. Les besoins sont là, croissants, et les structures d’accueil insuffisantes.
De nombreux projets de Loueur en Meublé en Professionnel sont aujourd’hui proposés avec un EHPAD. Mais les projets très intéressants sont rares, car il faut être très sélectif et éviter certains écueils.
 

2. - Les EHPAD dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel

Dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel, vous achetez des “lots” de biens immobiliers. Vous signez ensuite un bail avec un EHPAD (votre locataire/exploitant).
Après avoir vérifié l’emplacement, l’agencement et les équipements de l’investissement, vous devez ensuite contrôler la solvabilité et la pérennité de votre locataire EHPAD.
Rappelons que le Loueur en Meublé Professionnel doit produire 22 867 € TTC (150 000 F) de recettes locatives. Le montant à investir va varier en fonction de la rentabilité dégagée par l’investissement. En EHPAD, vous pouvez trouver jusqu’à 6 %-6,5 % net annuel dans le neuf (ce qui revient à investir environ 2 500 000 F hors taxes, soit 381 123 €) et jusqu’à 7 % dans l’ancien (soit un investissement d’environ 2 100 000 F hors taxes, soit 320 000 €).
Rappelons que le statut de Loueur en Meublé Professionnel offre des avantages très importants :
- D’ordre fiscal, vous réalisez des économies d’impôts conséquentes en déduisant les déficits de vos revenus imposables, vous encaissez des revenus hors imposition durant 25 à 30 ans (variable selon les montages) en raison des amortissements différés, et dans certains cas, vos investissements bénéficient de l’exonération ISF,
- D’ordre patrimonial, vous constituez un patrimoine important,
- En matière de prévoyance, vous protégez vos proches dès la souscription.
Prenons un exemple d’acquisition : le Docteur V. réalise un investissement de 350 000 € (2 300 000 F) acte en main dans un EHPAD rénové avec un prêt in fine et un adossement en assurance-vie de 114 337 € (750 000 F) rémunéré à 6 % net, le coût d’acquisition sur 15 ans ressort à 68 602 € (450 000 F) après récupération de la TVA et hors revalorisation du bien.
 

3. - EHPAD - la réforme tarifaire - la convention tripartite et la qualité

Deux faits nouveaux ont donné une impulsion au développement en cours : la réforme de la tarification et la création de l’APA (aide pour les personnes dépendantes).
A l’avenir, les EHPAD ne pourront recevoir de personnes dépendantes que s’ils ont signé une convention tripartite : EHPAD, Préfet et Conseil Général.
En se conventionnant, les EHPAD bénéficieront de “dotations”, mais ils devront s’engager à respecter un cahier des charges qualitatif. Cela va se traduire par une mise aux normes pour un certain nombre d’établissements tant au niveau de l’hébergement lui-même, entraînant des gros travaux, qu’au niveau du personnel. En conséquence, cette réforme va contraindre ceux-ci à de sérieux investissements ! Il convient donc d’analyser sérieusement les comptes avant d’investir pour s’assurer de la solvabilité et de la pérennité de l’EHPAD en question.
 

4. - Les points à surveiller

Les “dotations”
Désormais, les EHPAD, une fois signées les conventions tripartites, vont encaisser des “dotations”. Or, demain, ces montants peuvent être revus en baisse ou même supprimés (peu probable compte tenu de l’importance des besoins).
Donc, il est important de vérifier si l’EHPAD atteint l’équilibre financier avant les dotations, et même mieux, s’il enregistre un résultat positif. Ainsi, en cas de diminution ou de suppression des dotations, l’investissement reste viable. Actuellement, elles ont plutôt un effet “booster” sur un certain nombre de groupes, notamment pour les plus grands.

La mise aux normes

Pour obtenir ces “dotations”, les établissements doivent se mettre aux normes. Si vous investissez aujourd’hui, si la résidence est neuve, elle doit être aux normes en vigueur, et si la résidence est ancienne, il doit être prévu un package travaux permettant la mise aux normes. Le point le plus délicat est celui des budgets “personnels”. En effet, sur les résidences anciennes, un certain nombre étaient rentables sans avoir le personnel nécessaire. En se mettant aux normes, elles peuvent ne plus être rentables.
Sur les résidences neuves, le problème est autre puisqu’il n’existe pas d’antériorité de gestion, sauf à ce que la résidence appartienne à un groupe appliquant les mêmes méthodes de gestion. Ce que, bien entendu, nous aurons tendance à préférer (ayant ainsi une référence).

La mise aux normes dans les années à venir

Enfin, autre difficulté, la mise aux normes dans les années à venir : en effet si, aujourd’hui, un EHPAD est aux normes, rien n’empêche que demain les normes exigées soient plus importantes. S’il s’agit de gros travaux, ils peuvent être mis à la charge des propriétaires des locaux ! En conséquence, un bon conseil, analyser le bail (préférer des gros travaux mis à la charge des locataires).

Le standing de l’opération

L’APA (l’ancienne PSD), nouveau système d’allocations, vient d’être mis en place pour les personnes âgées dépendantes. Elle va permettre de solvabiliser un plus grand nombre de personnes âgées dépendantes et leur permettre l’accès à ce type de résidences. Elle concerne toute personne âgée dépendante de plus de 60 ans et est fonction du degré de perte d’autonomie. Une participation financière personnelle peut être laissée à la charge de la personne, selon ses ressources. A la différence de la PSD, l’APA n’est pas récupérable sur la succession ou les donations. Le Département ne peut pas non plus se retourner contre les enfants.
 

5. - Le choix de l’opération : standing et emplacement, critères importants

En investissant dans une “opération de standing”, avec une clientèle disposant de moyens financiers, vous réduisez votre “dépendance” vis-à-vis des “dotations” allouées par l’Etat. En cas de difficultés, l’EHPAD dispose d’une marge pour augmenter ses prix.
Enfin, comme dans toute opération immobilière, l’emplacement est très important. Les résidences situées en centre ville avec des moyens de transport facilitant l’accès sont des atouts. Les familles apprécient en effet ces facilités.
 

6. - Conclusion

C’est un secteur en plein développement, donc très intéressant. Mais, comme tout secteur en fort développement, il attire nombre de participants. Soyez donc très vigilants, faites-vous communiquer les bilans et comptes d’exploitation, évitez les novices sur le marché, et n’hésitez pas à regarder l’endettement - critère très à la mode aujourd’hui ! Rappelez-vous qu’en bourse, toute valeur surendettée aujourd’hui est jetée aux orties.