C'est possible grâce à un organisme peu connu du grand public : la caisse du 1 % logement. Elle est en effet habilitée à octroyer des prêts à taux préférentiels aux salariés, mais également dans certains cas aux non-salariés.

L’organisme du 1 % logement : les entreprises de + de 10 salariés ont l’obligation de cotiser auprès de cet organisme. Avec les sommes collectées, le 1 % logement accorde notamment des prêts à taux très privilégiés.

Le 1 % logement : comment en bénéficier ?

Financement relatif à la résidence principale : des prêts à taux privilégiés sont octroyés aux salariés des entreprises comprenant au moins 10 salariés (pour construction ou acquisition, immobilier neuf ou ancien, travaux, prêt relais, refinancement de prêts…).

Acquisition de biens immobiliers locatifs neufs dans le cadre de la loi Besson. Les non-salariés, donc les médecins spécialistes entre autres, peuvent bénéficier dans ce cadre de prêts du 1 % logement, au taux de 2 % hors assurance et au taux de 1 % pour les salariés d’entreprises cotisant au 1 % logement. Ces prêts peuvent représenter jusqu’à 40 % du prix du bien. En régions parisienne et lyonnaise, l’enveloppe maximale est de 300 000 F pour un prêt sur 9 ans, avec un bonus de 50 000 F si la durée du prêt est de 12 à 15 ans et un bonus supplémentaire de 50 000 F si certaines conditions de plafonnement de loyer sont respectées. Il est donc possible d’obtenir un prêt de 400 000 F sur une durée de 12 à 15 ans.

Ces prêts ne sont accordés qu’après étude de votre dossier. D’autre part, l’organisme du 1 % logement doit avoir agréé le programme : il doit être de qualité, correctement placé, près des transports en commun, proche des commodités (crèches, écoles,…), en d’autres termes, il doit être susceptible d’intéresser un grand nombre de salariés du secteur privé. Exemples de villes sélectionnées : Paris, Chambourcy, Charenton, Clamart, Courbevoie, Enghien, Meudon, Nogent-sur-Marne, Suresnes, Lyon…

L’organisme du 1 % logement a donc une démarche investisseur.

En contrepartie du prêt à taux très compétitif qui vous est accordé, l’organisme du 1 % logement vous demande de lui déléguer la réservation de l’appartement pour le louer aux salariés des entreprises cotisantes, et ce durant la durée du prêt. Exemple : un programme commercialisé à Meudon a séduit un important établissement bancaire qui va le proposer à ses salariés.

A cet avantage non négligeable (prêt au taux de 1 ou 2 %) s’en ajoutent d’autres : l’organisme du 1 % logement va financer le dépôt de garantie des locataires qui en font la demande, mais surtout il va financer le loyer et les charges en cas d’impayé et ce durant les 3 premières années de location. Et sans coût pour l’investisseur.

Prenons le cas du Docteur B. qui envisage l’achat d’un 2 pièces à Suresnes en région parisienne. Le prix de l’appartement est de 738 000 F parking inclus (soit moins de 17 000 F/m2).

Comparons le coût des prêts obtenus par le Docteur B. :

1^er cas, le Docteur B. demande un prêt classique à sa banque, à hauteur de 271 400 F sur 15 ans au taux de 6,6 % (assurance comprise),

2^e cas, il obtient le même prêt de l’organisme du 1 % logement, au taux de 2,30 % (assurance comprise),

3^e cas, le prêt lui est également accordé par le 1 % logement, mais au taux de 1,3 % (assurance comprise).

Ce tableau évalue également dans les trois cas le coût d’une assurance loyers impayés sur 15 ans, ainsi que le recrutement des locataires (l’organisme du 1 % fournit les locataires, ce qui vous exonère d’honoraires pour cette recherche).

Pour être parfaitement objectif, nous tenons compte des économies d’impôts réalisées, puisque les intérêts et l’assurance sont déductibles (nous ne quantifions pas ici l’avantage fiscal de l’amortissement Besson). Constat : malgré l’impact des économies d’impôts, le tableau nous permet de constater que les prêts accordés par le 1 % logement restent dans les 2 cas nettement moins coûteux et donc nettement plus avantageux.

Voila bien un moyen de doper la performance d’un investissement immobilier, et ce avant avantage fiscal. Si l’on y ajoute les importants avantages fiscaux accordés dans le cadre de la loi Besson, les résultats deviennent remarquables. L’idéal est donc de marier la loi Besson et un prêt 1 % logement.
 

A titre d’exemple, le Docteur L. est situé dans la plus haute tranche d’imposition et dispose de bénéfices fonciers. Il a acquis, dans le cadre de la loi Besson, un 2 pièces à 1 110 000 F (parking inclus), à Paris. Il fera une économie d’impôts de 518 000 F sur 12 ans. Le coût de l’opération est estimé à 365 000 F, car il a bien évidemment bénéficié d’un prêt 1 % logement à hauteur de 350 000 F.

L’opération est aussi très efficace fiscalement, car rappelons que la loi Besson permet d’amortir sans limite (donc de déduire des charges importantes), seul le report du déficit sur le revenu global est limité à 70 000 F. Rien ne vous empêche de reporter le déficit sur vos autres revenus fonciers.

N’hésitez pas à demander nos sélections agréées 1 % logement et la simulation de votre projet immobilier.