La loi de finances pour 2001 apporte son lot de bonnes surprises. Parmi celles-ci, la possibilité désormais reconnue de louer (à titre onéreux) votre appartement, acquis dans le cadre de la loi Besson, à vos enfants ou à vos parents.

Mieux, cet appartement BESSON peut également être mis à disposition de vos enfants ou de vos parents à titre gratuit. Il s’agit là d’une véritable révolution, notamment par rapport à la loi PERISSOL qui exigeait une location onéreuse.

Cette attribution à vos enfants ou à vos parents se fera par la voie de la suspension de la loi BESSON. Cette suspension ne peut durer que 9 ans maximum, sans aucune condition tenant aux ressources ou aux loyers. Elle ne peut toutefois intervenir qu’après 3 ans de location effective dans le cadre de la loi BESSON. Mais attention, ces nouvelles dispositions ne vous exonèrent en aucun cas des contraintes de durée imposées par cette loi. Il s’agit simplement d’un report.

Le logement doit donc toujours être loué au total (en dehors de la période de suspension) durant 9 ans aux conditions normales de la loi BESSON – pour les détails de la loi BESSON, voir dans un numéro précédemment paru en 2000 ou nous interroger – (à savoir : plafonnement du loyer, plafonnement des ressources des locataires et locataires n’étant ni ascendants ni descendants). Ces nouvelles possibilités assouplissent cette loi de manière significative.

Précision : dans l’hypothèse où vous mettez l’appartement à disposition gracieuse, vous ne pouvez pas déduire les charges ou les intérêts. En revanche, si vous louez l’appartement à vos enfants ou parents, rien ne vous empêche d’imputer les charges (sauf l’amortissement) et les intérêts. Dans ce cas, vous retrouvez la déduction forfaitaire au taux de 14 % (elle est de 6 % en BESSON).

Exemple : le Dr G. a loué en BESSON durant 3 ans un appartement situé à Courbevoie. Au terme de cette période de 3 ans, il attribue gracieusement cet appartement durant 2 ans à son fils qui vient faire ses études à Paris. Les études de son fils terminées, il reprend le processus BESSON. Il va donc à nouveau louer aux conditions imposées par cette loi, durant 6 ans, pour respecter la condition fiscale de 9 ans (il avait déjà loué 3 ans).

La suspension de la loi BESSON ne peut avoir lieu qu’une seule fois et à l’intérieur de la première période de 9 ans. Mais, comme vous le savez, vous pouvez louer durant 15 ans dans le cadre de la loi BESSON (en reconduisant les baux).

Les avantages fiscaux  de la loi BESSON : rappel

Vous achetez un bien neuf que vous louez à des locataires dont c’est la résidence principale. Vous avez alors le droit d’amortir votre bien 8 % l’an durant 5 ans et 2,5 % l’an durant 10 ans, et ce sous réserve de respecter certaines conditions. En imputant cet amortissement, il apparaît en général un déficit que vous déduisez de votre revenu global. Si vous vous situez dans la tranche à 53,25 % et que le déficit est par exemple de 70 000 F, vous ferez une économie d’impôt d’au moins 37 275 F par an, et ce durant 5 ans (soit 186 375 F au total sur 5 ans). Au-delà, votre amortissement passe à 2,5 % par an.

Vous pouvez amplifier ce mécanisme en finançant le bien à l’aide d’un crédit in fine. Cela aura pour conséquence d’accroître le déficit et les possibilités de déduction fiscale. Pour que cela soit intéressant, il faut bien entendu que vous ayez des revenus fonciers excédentaires à effacer en face. C’est notamment le cas lorsque vous avez acheté les murs du cabinet.

Comparons les résultats obtenus avec d’une part un crédit in fine et d’autre part un crédit amortissable. Prenons le cas du Docteur G. qui dispose de revenus fonciers excédentaires à hauteur de 35 000 F issus des murs du cabinet (voir tableau ci-dessous).
 
 

Il achète un 2 pièces dans le 92 à Suresnes pour 803 000 F parking inclus. Il obtient un prêt au taux de 1 % hors assurance auprès du 1 % logement à hauteur de 290 000 F. Les 513 000 F restants sont financés dans le premier cas avec un prêt in fine et dans le second cas avec un prêt amortissable.

Les stratégies fiscales efficaces à retenir avec la loi BESSON

Louer en BESSON durant 6 ans (bail de 3 ans renouvelé une fois). En agissant ainsi, vous récupérez l’essentiel des avantages fiscaux de la loi BESSON (amortissement de 8 % durant 5 ans et de 2,5 % durant 1 an, ce qui correspond donc à un amortissement total de 42,5 %).

Prenons un exemple : soit un bien acquis au prix de 1 000 000 F. Vous pouvez dans le cadre de cette stratégie amortir 425 000 F, ce qui, dans la tranche à 53,25 %, correspond à une économie d’impôt minimale de 226 312 F sur 6 ans (sans tenir compte des autres charges et intérêts d’emprunt).

Vous avez ainsi rempli la contrainte BESSON (minimum 3 ans) et tiré la pleine essence fiscale. Vous pouvez maintenant joindre l’utile à l’agréable en mettant l’appartement en question à disposition de vos enfants gracieusement ou non, comme bon vous semble. Vous pourrez le faire durant 9 ans. Au-delà, vous devrez louer à nouveau 3 ans en BESSON pour respecter la contrainte fiscale de 9 ans.

Louer en BESSON en profitant du prêt 1 % logement (pour les salariés d’entreprise cotisant au 1 % logement) ou 2 % (pour les non-salariés, les professions libérales par exemple). Si vous obtenez ce type de prêt, votre appartement sera réservé au 1 % logement durant la durée du prêt (9,12, 15 ans). Il ne pourra donc être loué à vos enfants ou ascendants.

En revanche, vous bénéficierez d’un taux très avantageux et de la gratuité de l’assurance loyers impayés et de l’exonération des honoraires de recherche de locataires.

Nous avons fait un calcul comparatif de l’économie réalisée au niveau d’un emprunt de seulement 271 400 F sur 15 ans avec le prêt à 1 ou 2 % (contre un prêt au taux de 6,60 %). Résultat : l’économie est de 75 000 F en faveur du prêt au taux de 2 % et de 85 997 F pour le prêt au taux de 1 %.

Vous l’aurez compris, à chacun sa stratégie. Quelle qu’elle soit, elle n’en reste pas moins efficace fiscalement. Vous pouvez demander la simulation de votre projet et nos dernières sélections.