La pleine propriété est composée de la nue-propriété et de l’usufruit. L’usufruit est le droit de jouir des fruits de la propriété. En immobilier, c’est donc le droit de percevoir des loyers ou d’occuper le bien. L’usufruit qui s’éteint soit par décès, soit par échéance du terme rejoint à ce moment-là la nue-propriété qui n’est autre que la propriété sans la jouissance.

Du démembrement

Le démembrement consiste à éclater la pleine propriété en usufruit et nue-propriété. La propriété d’un bien peut être démembrée à l’occasion du décès d’une personne ou de son vivant en cas de donation. Un exemple courant est celui des parents qui donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit (revenus souvent nécessaires durant la retraite).

Un montage particulier

Il s’agit du démembrement volontaire temporaire sur des biens immobiliers locatifs sur une durée de 20 ans.

L’investisseur acquiert ici le seul droit de nue-propriété tandis que l’usufruit reste entre les mains d’un institutionnel dont la vocation est la location de biens immobiliers (exemple : à des fonctionnaires). En raison de l’absence de jouissance du bien durant 20 ans, la nue-propriété n’a qu’une faible valeur à l’acquisition. Mais, au fur et à mesure que l’on avance dans le temps, la valeur de l’usufruit se réduit au profit de celle de la nue-propriété.

Les acheteurs de nue-propriété ont un profil particulier : ils n’ont pas besoin de revenus et disposent de revenus fonciers excédentaires. Mieux encore, ils sont imposables à l’ISF ou susceptibles de l’être.

Cette démarche présente plusieurs avantages économiques et fiscaux

L’avantage économique : Un appartement neuf de 4 pièces avec terrasse, dans le centre ville de Vincennes, à 3 minutes du RER, vaut 1 985 000 F en pleine propriété. Vous achetez la nue-propriété de ce bien pour une valeur de 794 000 F, soit 40 % de la pleine propriété. Dans 20 ans, vous serez totalement propriétaire (l’usufruit rejoint la nue-propriété) de cet appartement qui vaudra 2 678 968 F avec une revalorisation de 1,5 % l’an.

Les avantages fiscaux :

- Déficits fonciers : vous achetez ce bien avec un prêt in fine (vous ne remboursez que les seuls intérêts durant la durée du prêt et le capital au terme). Ce bien ne distribuant pas de revenus, vous êtes automatiquement en déficit foncier du fait des intérêts du prêt. Vous pouvez alors gommer fiscalement vos revenus fonciers excédentaires (provenant d’un autre bien), en imputant les déficits fonciers générés par la nue-propriété. Vous réaliserez alors une économie d’impôt importante en termes d’impôt sur le revenu (variable selon votre tranche d’imposition) et de CSG/CRDS.

Les charges de grosses réparations sont également déductibles des revenus fonciers, et s’il apparaît un déficit, il est reportable uniquement sur les autres revenus fonciers et ce durant 10 ans.

- ISF : en la matière, c’est l’usufruitier qui est taxable. Le nu-propriétaire ne l’est pas. Il peut en revanche, s’il a acquis la nue-propriété à crédit, déduire de l’assiette ISF le montant de ce prêt. D’où l’intérêt pour lui d’avoir recours à un prêt in fine. Ainsi, il déduira au passif de son ISF le même montant durant toute la durée du prêt. Cette opération permettra aux investisseurs assujettis à l’ISF de faire une économie d’impôts et aux autres de l’éviter.

Plus-values immobilières : comme pour tout investissement immobilier, les plus-values sont exonérées au terme de 22 ans.

Exemple de simulation d’acquisition

Le Docteur M., qui dispose de revenus fonciers excédentaires, achète une nue-propriété de 1 000 000 F. Cette somme représente environ 40 % de la valeur actuelle du bien, soit 2 495 000 F.

Il emprunte in fine au taux de 6,50 %, assurance comprise. Il est dans la tranche à 52,5 % (après baisse du barème) et est imposable à l’ISF dans la tranche à 0,75 %.

Résultat : Il déduit de ses revenus fonciers 65 000 F/an, soit une économie annuelle de 39 325 F/an (pour la tranche à 52,5 % + CSG/CRDS) et de 786 500 F sur 20 ans.

Il fait également une économie d’impôt sur l’ISF de 7 500 F/an, soit sur 20 ans 150 000 F.

Comme on peut le constater, les économies d’impôt financent une grande partie de l’opération : l’effort de trésorerie moyen est estimé à 17 800 F/an et à 356 030 F sur 20 ans. Un adossement de 370 000 F dans un contrat d’assurance-vie permettra de rembourser le prêt au terme (sur la base d’un taux de rendement de 5 % sur 20 ans).

Hypothèse du bien non revalorisé* : le profit total est dans ce cas de 1 765 000 F au terme.
Dans l’hypothèse d’une revalorisation de 1,5 % l’an, le gain total de l’opération passe à 2 630 000 F.

En conclusion, une opération efficace pour les contribuables qui présentent le profil fiscal adapté. On notera que l’investisseur connaît dès le départ ses coûts : intérêts d’emprunt, apport de l’adossement et effort de trésorerie. Pour le reste, c’est l’institutionnel usufruitier qui s’en occupe (y compris l’assurance du bien et la taxe foncière).

Reste un point, quid de l’entretien du patrimoine ? Il faut savoir que légalement le nu-propriétaire a peu d’obligations. Il n’est tenu qu’aux grosses réparations (mais sans obligation de les exécuter...). En revanche, l’usufruitier est tenu d’assurer la conservation du bien. Et le nu-propriétaire a les moyens de le contraindre.

Dans les montages décrits ci-dessus, l’institutionnel usufruitier s’engagera souvent contractuellement à l’entretien et même aux grosses réparations du bien. Le nu-propriétaire est donc très protégé. Point important à ne pas négliger : la surface financière de l’institutionnel usufruitier. Il faut qu’il ait les moyens d’entretenir ce patrimoine.

N’hésitez pas à demander votre simulation.