Financer sa résidence principale avec un crédit in fine est dans l’air du temps (notamment lorsque la bourse monte). Or la formule “in fine” n’est pas particulièrement adaptée à ce type d’acquisition. Nous vous rappelons donc les règles applicables à un tel prêt.

Du fonctionnement d’un prêt in fine : vous empruntez un capital que vous ne remboursez qu’au terme (dans 10, 12 ou 15 ans). Durant la durée du prêt, vous ne payez que des intérêts et l’assurance-décès. Pour rembourser le capital emprunté, vous constituez dès l’origine un “adossement”, c’est-à-dire un apport généralement placé dans un contrat d’assurance-vie. Exemple : vous empruntez 1 000 000 F en in fine sur 10 ans et vous faites un apport de 500 000 F dès l’origine du prêt, placé sur un contrat d’assurance-vie. Si nous retenons une hypothèse de rendement de 7 % l’an, vous pourrez rembourser le million emprunté dans 10 ans.

Un usage inadapté à la résidence principale : avec un crédit in fine, vous payez des intérêts portant sur la totalité du capital emprunté et ce sur toute la durée du prêt. Plus sa durée sera longue et plus le coût sera élevé. Rappelons que dans le cadre de la résidence principale, vous ne pouvez déduire aucun intérêt, ni bénéficier de réduction d’impôt. En conséquence le coût de ce type de prêt est plus élevé qu’un crédit amortissable puisque dans ce dernier les intérêts se réduisent au fur et à mesure que vous remboursez le capital. Il faut donc, pour que ce système soit viable, que ce surcoût soit compensé par la capitalisation de l’adossement. C’est possible avec un adossement indexé sur les actions (car les actions sont l’un des meilleurs placements sur le long terme), mais pas certain du fait de leur volatilité.

Notre conseil : Pour cette raison, le prêt in fine n’est donc pas adapté à l’acquisition de la résidence principale et ce d’autant plus qu’un apport important est souvent exigé (50%) dont la plupart des futurs accédants ne disposent pas. Préférez le prêt amortissable sur la durée la plus courte avec un apport aussi important que possible (conserver des liquidités pour faire face aux imprévus).

Les vertus du prêt in fine pour les contribuables fortement imposés
Lorsque vous vous situez dans le cadre des revenus fonciers (nue-propriété, loi Besson, loi sur les résidences de tourisme, locatif traditionnel), ou des revenus BIC pour les loueurs en meublé professionnels, le prêt in fine peut devenir très intéressant.

Pourquoi ? Car dans cette hypothèse, vous pouvez déduire fiscalement les intérêts de vos autres revenus fonciers. Dès lors, si vous vous situez dans les hautes tranches d’imposition, le montage in fine va renforcer le mécanisme de défiscalisation que vous avez mis en place.

Ainsi, si vous êtes dans la tranche à 54 %, vous contractez un prêt in fine au taux de 6 %. Résultat, vous faites une économie de : 6 % x 54 % = 3,24 %. Le coût réel de votre prêt est alors de seulement 6 – 3,24 = 2,76 %.

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un appartement de 911 000 F dans le cadre de la loi Besson. L’investisseur se situe dans la tranche à 54 % et est bénéficiaire en revenus fonciers.

Il emprunte 911 000 F en crédit in fine sur 15 ans. L’apport en adossement est de 340 000 F avec une hypothèse de rendement de 7 % l’an.

Sur 15 ans, l’acquisition produit un gain de 41 455 F (effort d’épargne). Si à la place du crédit in fine, l’investisseur avait contracté un prêt amortissable, sur la même durée, l’opération aurait coûté 402 505 F. La différence en faveur du crédit in fine s’explique par une économie d’impôt plus importante induite par les intérêts d’emprunt déductibles et la capitalisation sur 15 ans.

Prenons un autre exemple : un investisseur dans la tranche à 54 %, bénéficiaire en revenus fonciers et imposable à l’ISF, acquiert une propriété démembrée.

Il va donc acheter une nue-propriété (il n’a ni l’usage, ni les revenus de la propriété) pour un montant de 500 000 F (l’usufruit rejoindra la nue-propriété dans 20 ans). Il finance cette acquisition avec un crédit in fine sur 20 ans au taux de 5,80 %.

Il constitue l’adossement par des versements périodiques annuels de 11 751 F avec une hypothèse de rendement de 7 % l’an pour constituer le capital à rembourser au terme (soit 500 000 F).

Cette opération ne va lui coûter que 344 000 F pour une opération dont la valeur est estimée à 1 327 000 F (sans revalorisation) lors de la réunion à terme de l’usufruit et de la nue-propriété.

Si cet investisseur avait financé cette opération avec un crédit amortissable, le coût de l’opération aurait été de 571 000 F. La différence entre les deux s’explique toujours par la capitalisation sur 20 ans et par des économies d’impôt encore plus fortes du fait de l’absence de revenus (nue-propriété). Mais nous attirons votre attention sur les économies d’impôt en matière d’ISF : la nue-propriété n’est pas imposable et pour autant le prêt est intégralement déductible de l’assiette taxable. Aussi, si vous êtes imposable à l’ISF, vous avez intérêt à opter pour le crédit in fine, car c’est la totalité du prêt que vous déduisez. Dans notre exemple, avec un crédit in fine, l’économie d’impôt est de 100 000 F sur 20 ans alors qu’avec un prêt amortissable, l’économie ne serait plus que de 57 000 F.

Précision importante : il existe des formules de crédit in fine très souples dans le cadre desquelles il suffit d’apporter 10 % du montant emprunté (contre 50 % en général). Pour un prêt sur 10 ans, vous avez 5 ans pour constituer la provision nécessaire pour obtenir le capital au terme. Ainsi, toujours pour un prêt à 10 ans, avec un rendement de 5 %, dans 5 ans, vous devrez avoir constitué 78,35 % (les différents apports + rendement de l’investissement) du capital emprunté. Mais si vous voulez plus de temps, vous emprunterez sur 15 ans, et n’aurez à constituer que 61,39 % au terme de 5 ans. Vous pourrez toujours rembourser par anticipation dans 10 ans, sans pénalité, si vous le souhaitez.

Il s’agit là de formules très intéressantes pour des contribuables situés dans les plus hautes tranches d’imposition, ne disposant pas toujours de l’apport suffisant pour avoir recours à l’emprunt in fine. De plus, ces formules leur permettent de dégager de la trésorerie en réduisant leurs impôts.

Enfin, sachez que vous pouvez désormais utiliser des contrats d’assurance-vie très souples et très performants pour constituer vos adossements : multigestionnaires, multisupports, sans frais d’entrée sur les SICAV, avec profils de gestion.

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