Les articles 13 et 14 de la loi de finances rectificative pour 1998 instituent une nouvelle réduction d’impôt pour les investissements locatifs réalisés dans les résidences de tourisme classées sur la période du 1/1/99 au 31/12/02.

Ce nouveau régime s’applique aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, loués nus au gestionnaire de la résidence de tourisme durant au moins 9 ans. Le propriétaire peut occuper l’appartement jusqu’à 8 semaines par an (sous certaines conditions). La résidence de tourisme doit se trouver dans une zone dite de revitalisation rurale.

La réduction d’impôt est égale à 15 % du montant de l’investissement (plus les frais d’acquisition) plafonné à 250 000 F pour un célibataire et 500 000 F pour un couple marié. La réduction d’impôt est donc au maximum respectivement de 37 500 F et de 75 000 F.

Cette réduction est accordée l’année de l’acquisition du logement lorsqu’il est achevé, et l’année d’achèvement dans le cas d’un achat en l’état futur d’achèvement. Ainsi, une résidence achevée en l’an 2000 déclenche une réduction d’impôt sur les revenus de l’an 2000. La réduction d’impôt doit impérativement être étalée sur 4 ans et elle est au maximum du quart du plafond maximum.

Exemple : acquisition de 420 000 F hors taxes pour un couple. Soit une réduction d’impôt de 66 150 F. Elle se répartira à raison de 18 750 F sur les trois premières années, et le solde de 9 900 F la quatrième année.

Ce mécanisme de réduction plafonnée permet de répondre aux besoins des contribuables dont les impôts annuels sont supérieurs à 18 750 F pour un couple et 9 375 F pour un célibataire. Ce type d’investissement peut donc s’adresser au minimum à des personnes sans autres revenus fonciers, dans la tranche à 33 % (soit un couple marié avec 2 enfants), et bien sûr jusqu’à la tranche à 54 %.

Les revenus de la résidence de tourisme classée appartiennent à la catégorie des revenus fonciers, car l’investisseur loue nu à l’exploitant. De ce fait, des montages à crédit in fine peuvent être envisagés. Ils auront vocation de générer des intérêts d’emprunt visant à gommer fiscalement vos revenus fonciers, ce qui augmentera votre gain d’impôt.

Les résidences de tourisme classées vous permettent de récupérer la TVA à 19,60 %.

Prenons l’exemple du Docteur J : il achète un appartement en pleine propriété à Serre-Chevalier (station de montagne en zone de revitalisation) pour un montant TTC de 502 320 F. Il récupère la TVA à 19,60 % (depuis le 1/4/00), soit 82 320 F. Le bien ne lui coûte donc que 420 000 F hors taxes + frais d’acquisition.

Si l’on tient compte de la réduction d’impôt de 66 150 F (15 % de 420 000 F + frais d’acquisition), le bien ne coûte plus que : 420 000 F – 66 150 F = 374 850 F + frais d’acquisition (sans compter les éventuels reports de déficits fonciers sur les autres revenus fonciers excédentaires).

Il a donc acheté 502 320 F un bien qui ne lui coûte que 374 850 F + frais d’acquisition.

Les avantages de la formule : une réduction d’impôt immédiate dès l’an 2000, des revenus nets garantis durant 9 ans, un patrimoine géré et entretenu sans souci.

Attention : le choix de la zone et donc de l’emplacement de la résidence de tourisme est primordial. Il s’agit de sélectionner les destinations présentant le meilleur potentiel en termes de demande nationale et internationale (sites attractifs, animés et bien équipés en infrastructure de loisirs).

Nous attirons également votre attention sur l’exploitant (ou le gestionnaire) qui doit être de qualité et avoir la surface financière suffisante pour promouvoir la résidence et assurer son occupation.

Il convient enfin de s’assurer de son professionnalisme, notamment en vérifiant son ancienneté dans la profession et bien sûr sa réussite.