Exit la loi Périssol, voici la loi Besson. Le mécanisme fiscal est peu différent de celui de celui de la loi Périssol à quelques spécificités près. Il s'agit ici d'amortir le prix de revient du bien immobilier à concurrence de 8 % par an durant 5 ans et 2.5 % durant 10 ans.

Si la déduction annuelle de l'amortissement des revenus fonciers générés par le bien fait apparaître un déficit (à l'exclusion des intérêts d'emprunt), il est reportable sur le revenu global. Le surplus de déficit, correspondant aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les autres revenus fonciers, et cela durant 10 ans.

Des plafonds de loyers et de ressources pour les locatairesont été mis en place. Ces deux éléments ont entraîné une interprétation erronée de la loi en la qualifiant de "loi sociale". Les ressources prises en compte sont celles de l'année n-2 par rapport à la signature du bail et de surcroît, à partir du moment où le bail est signé, le locataire peut très bien avoir une hausse de ses salaires dépassant les plafonds, cela ne remettra pas en cause le critère validé à l'entrée du bail. Enfin, les plafonds de ressources sont calculés après les abattements de 10 et 20 %.

Ces plafonds sont par exemple pour une personne seule vivant en Ile-de-France de 115 000 F, ce qui correspond à un salaire avant abattements de 13 310 F/mois, ce qui n'est pas tout à fait conforme à l'idée d'une loi sociale.

En ce qui concerne les plafonds de loyers, c'est sur la rentabilité, à savoir le rapport des loyers sur le prix de votre acquisition avant avantage fiscal, qu'il faut être attentif. En effet, rappelons que les loyers au m2 mensuel ne peuvent dépasser 75 F pour Paris et les communes limitrophes, 65 F pour le reste de l'agglomération parisienne, 50 F pour le reste de l'Ile-de-France et les agglomérations de plus de 100 000 habitants et 45 F pour le reste du territoire.

Quelques subtilités de la loi Besson ne sont pas comprises dans ces plafonds, et peuvent donc être rajoutées : les locations du parking (dans ce cas, vous n'amortirez pas le prix du parking) et la moitié des m2 d'annexes (caves, remises, celliers, balcons, loggias, vérandas) dans la limite de 8 m2 par logement, ce qui permet, en toute légalité, d'augmenter la rentabilité. Il convient toutefois, face à ces plafonds de loyers, d'être sélectif sur le choix des emplacements car si l'on paye trop cher le m2, la rentabilité de l'investissement va être médiocre.

Sur le choix des emplacements, nous vous conseillons d'écarter Paris intra-muros (ce choix sera réservé à ceux qui voudront acquérir de l'ancien rénové). En effet, si sous la loi Périssol il était déjà difficile de trouver une rentabilité supérieure à 4,5 %, ce sera quasi-impossible dans le cadre de la loi Besson.

En revanche, vous pourrez sélectionner des emplacements en Ile-de-France, 1re et 2e couronne qui sont d'excellents pôles locatifs et qui présentent également des potentiels de valorisation. Les rentabilités, avant avantage fiscal et revalorisation du bien, pourront être de l'ordre de 5 à 6 %. Citons par exemple Courbevoie avec des prix au m2 oscillant entre 16 500 F et 17 500 F (frais d'enregistrement inclus), ou Nogent-sur-Marne avec des prix allant de 15 500 F jusqu'à 18 500 F. Dans ces 2 cas, la rentabilité sera supérieure à 5 %. Vous pourrez opter également pour des investissements plus patrimoniaux comme Levallois avec des prix allant de 19 000 F à 21 000 F ou Meudon avec des prix compris entre 17 500 F et 19 700 F, mais la rentabilité sera nécessairement inférieure à 5 %.

Le financement par le 1 % logement. Toutes les entreprises de plus de 10 salariés cotisent aux 1 % logement. Le 1 % logement acquiert habituellement un parc locatif dévolu à tous les salariés de ces entreprises. Le 1 % logement participe donc à la loi Besson pour pouvoir développer "son parc locatif", en octroyant des prêts au taux de 1 % pour les salariés d'entreprises assujetties au 1 % et au taux de 2 % pour les libéraux. Ce financement peut porter sur 30 à 40 % de l'acquisition. Mais l'aide ne s'arrête pas là, car le 1 % va fournir les locataires, les cautionner et garantir les loyers durant 3 ans.

Ainsi, non seulement la rentabilité globale de votre investissement est boustée grâce au faible coût du prêt mais, en plus, lorsque vous bénéficiez de ce prêt vous êtes pratiquement assuré d'avoir des locataires en permanence. En effet, le 1 % logement n'agrée pas tous les programmes, il n'agrée que ceux pour lesquels les emplacements sont demandés par les salariés des entreprises ! Ils écarteront aussi les programmes dont la qualité n'est pas suffisante. Ainsi, ont-ils agréé Courbevoie et levallois où il existe une forte demande locative, alors qu'ils ont rejeté Montrouge.

Voici deux exemples d'investissement

Il s'agit du Docteur T. disposant de revenus fonciers bénéficiaires et se situant dans la tranche à 54 %. Il réalise, dans le cadre de la loi Besson, un investissement de 1 118 000 F tous frais compris. Le financement accordé est de 300 000 F au taux de 1 % et le solde en crédit in fine adossé à une assurance-vie multisupports. Résultat : une économie d'impôt de 300 000 F sur 10 ans et un effort réel d'épargne de 574 000 F (après revenus, emprunt, et économie d'impôt).

Il s'agit d'un couple se situant également dans la tranche à 54 %, sans revenus fonciers. Il réalise, dans le cadre de la loi Besson, un investissement de 896 000 F tous frais compris. Le financement accordé est de 280 000 F au taux de 1 % et le solde en crédit amortissable. Résultat : une économie d'impôt de 220 000 F sur 10 ans et un coût réel de 575 000 F (après revenus, emprunt et économie d'impôts).

Comme vous pouvez le constater, la loi Besson peut être efficace et parfaitement rentable, il suffit de sélectionner le bon programme et le bon financement.