La location en meublé consiste à louer "des biens immobiliers" meublés par opposition à des biens loués nus. Cette première distinction est importante, car elle entraîne une taxation des revenus de la location meublée dans la catégorie des BIC au lieu des revenus fonciers (nous excluons ici les locations à des personnes défavorisées ou de pièces de la résidence principale qui sont exonérées).

Une seconde distinction est à opérer entre le loueur en meublé professionnel et le non professionnel. Elle est faite à partir du niveau des recettes. Si elles sont supérieures à 150 000 F ou représentent 50 % au moins du revenu global, vous pouvez être loueur en meublé professionnel, à condition d'être inscrit au registre du commerce.

L'impact du statut de loueur en meublé professionnel ou non se retrouve :

a. - Au niveau de l'imputation des déficits (sauf MICRO BIC)

non professionnel : les déficits ne sont reportables que sur les bénéfices de même nature, et ce sur les 5 années suivant l'année du déficit (activités non professionnelles relevant des BIC).

professionnel : le déficit est reportable sur le revenu global à condition qu'il ne provienne pas d'amortissement.

En conclusion, le statut de loueur en meublé professionnel permet une certaine dose de défiscalisation par le report de déficits sur le revenu global.

b. - Au niveau de l'imposition des revenus

Loueur professionnel ou non, vous pourrez générer des revenus nets d'impôts durant plus de 20 ans (variable selon les montages) si vous avez acquis vos biens immobiliers à crédit. En effet, en BIC, vous pouvez amortir les biens immobiliers et les meubles

Mais tant que vous êtes déficitaire (en raison de l'emprunt), vous ne pouvez imputer les amortissements, que vous reportez, sans limite dans le temps, pour les utiliser plus tard. Ils viendront ainsi gommer ultérieurement fiscalement vos revenus.

c. - Au niveau des plus- et moins-values de cessions

non professionnel : elles relèvent des plus- et moins-values immobilières.

professionnel : si les recettes ne sont pas supérieures à 1 000 000 F et si l'activité est exercée depuis plus de 5 ans, les plus-values sont exonérées. Dans le cas contraire, les plus-values relèvent du régime des plus- et moins-values professionnelles.

d. - Au niveau de l'ISF

Si les recettes annuelles sont supérieures à 150 000 F et si ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels des 2 époux (+ inscription au registre du commerce comme habituellement), alors les biens immobiliers concernés sont qualifiés de biens professionnels et exonérés d'ISF.

e. - Au niveau de la TVA

Vous pouvez récupérer la TVA lorsqu'il s'agit d'hôtels de tourisme classés, de résidences de tourisme classées, ou de résidences services dans lesquelles sont fournis des services quasi hôteliers.

Comme on peut le constater, être loueur en meublé professionnel présente un grand nombre d'avantages. Toutefois, le seuil des 150 000 F de recettes peut nécessiter un patrimoine immobilier important. Tout dépend de la rentabilité des biens en question.

Ainsi, si la rentabilité de vos biens est de 5 %, le patrimoine immobilier nécessaire pour générer de telles recettes est de l'ordre de 3 000 000 F, alors que pour une rentabilité de 9 %, le patrimoine immobilier nécessaire n'est plus que de 1 666 000 F.

Pour acquérir de tels patrimoines immobiliers, il faut bien entendu disposer de la surface financière permettant l'endettement correspondant.

Exemple d'une acquisition réalisée par le Docteur D. : il a acquis un patrimoine immobilier de 2 142 000 F grâce à un prêt in fine du même montant au taux de 5,65 % hors assurance sur 10 ans. Les annuités sont de 130 662 F assurance comprise. Cela nécessite un adossement en assurance-vie de l'ordre de 1 070 000 F (constitué pour partie par le remboursement de la TVA au taux de 20,6 % sur son acquisition). Un rendement de 7,19 % durant 10 ans sur ce contrat d'assurance-vie permettra de rembourser à l'échéance la totalité du capital emprunté. En crédit amortissable, le Docteur D. aurait dû assumer des annuités de remboursement de l'ordre de 287 000 F.

Si vous ne pouvez supporter de tels niveaux d'endettement, qu'à cela ne tienne, contentez-vous d'être loueur en meublé non professionnel, et au fil du temps, vous deviendrez loueur en meublé professionnel (pour la retraite). Dans les deux cas, l'intérêt est de générer des revenus nets d'impôt durant plus de 20 ans selon les montages.

Le patrimoine immobilier adapté

Les biens immobiliers adaptés aux montages de loueur en meublé professionnel ou non professionnel sont constitués en général par de l'immobilier traditionnel ou des résidences de services. Pour ce type de montage, nous avons tendance à préférer les résidences services ou les résidences de tourisme classées, car elles ont l'avantage d'être gérées par des exploitants professionnels, caractérisés par une longue expérience dans le domaine. De surcroît, ils vous garantissent des loyers nets de charges durant au moins 9 ans. Ils entretiennent également le patrimoine et s'occupent de la recherche de locataires. En d'autres termes, ils vous libèrent de tout souci de gestion et peuvent même désormais intervenir pour la revente.

Nous vous conseillons de préférer les résidences de tourisme, en panachant toutefois les spécialités : mer, montagne, golf…

… d'autant que vous pourrez, dans la plupart des cas, bénéficier d'une ou plusieurs semaines d'occupation par an (exemple : en hiver à La Plagne, en été à Saint-Tropez et au printemps à Deauville pour le golf).

Vous pourrez panacher avantageusement des sites anciens et neufs. Vous tirerez ainsi la rentabilité vers le haut : dans le neuf, la rentabilité garantie est de l'ordre de 5 % net de charges, mais vous récupérez la TVA, alors que dans l'ancien la rentabilité ira jusqu'à 7,5 % à 9 % selon les localisations.

Enfin, rappelons que même sur les biens anciens, les droits d'enregistrement ne sont plus que de 4,80 % à l'achat.

Voilà bien des formules adaptées pour générer des revenus complémentaires garantis et nets d'impôts pour la retraite tout en profitant de ses biens. Et en choisissant des exploitants réputés, vous vous assurerez la tranquillité.

Ainsi, le Docteur R. a acquis en 1999 un patrimoine de 2 260 500 F frais et taxe inclus, qui génère 154 000 F de revenus. En 2014, au moment de sa retraite, il disposera d'un patrimoine estimé à 2 580 000 F net d'emprunt avec des revenus de 190 000 F.